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おまとめローンを利用している銀行から住宅ローンなどを組むことは可能なのでしょうか?

【質問】

現在消費者金融2社から借入れがあり、銀行のおまとめローンで一本化したいと考えています。

仮におまとめローンの審査が通ったとして、その返済期間中に、新たに住宅ローンを組むことは可能でしょうか。詳しい方教えてください。



【答え】

住宅ローンを組むなら、お金に困ってないことをアピールして、銀行を安心させる必要があります。従って完済してから住宅ローンの申し込みをするべきです。

また、完済していたとしても返済遅延記録が残っていれば、それも住宅ローンの審査の否決理由になります。返済は遅れることなく誠実に実行していくことも大切です。

仮に勤続10年以上で安定収入があっても、過去のローン履歴により、審査否決ということがあり得ますし、たとえ審査が通っても満額を借り入れできない可能性もあります。


融資の目安、返済負担率について

住宅ローンの場合、消費者ローンに比べ、はるかに高額の融資になるため、返済能力が厳しく問われます。審査の承認と否決を判断する一つの基準値が、「返済負担率」です。それは年収の中に占める返済負担をパーセンテージで表したものです。

例えば年収400万円で、年間返済額が100万円の場合、返済負担率は25%になります。この25%が融資条件クリアの貸し手側の目安になるようです。


この返済負担率25%は貸し手側の目安になりますが、借りて側にも、とても大切な判断基準となります。

多額の住宅ローンを組めたとしても、その返済に追われ、生活に余裕がなくなっては、楽しくないです。

収入が安定していることが大前提ですが、返済が大きな負担とならないことが理想です。住宅ローンを組んだ人が、比較的楽に返済できる基準が返済負担率25%と考えられます。


というのは、単に返済負担率といっても、その本当の中身をしっかり把握しなければ意味がないのです。

例えば年収400万円の人が返済負担率25%のローンを組んだ場合、100万円が返済額、残り300万円が生活費となりますが、300万円から、健康保険や失業保険、年金、税金(所得税や固定資産税等)等が必ず差し引かれます。

それらを合わせると、一般的には年収の20%〜25%程度と言われています


仮に20%とすると、80万円がそれに当たります。300万−80万で残りは220万円になります。

この220万円が生活費と考えた場合の返済負担率は45%にもなります。つまり220万円で生活に余裕を持って暮らせるかどうかという判断をするべきなのです。(さらに毎月の光熱費等の経費も毎月の固定費として支払わなければなりません。)


話を戻します。

実際この返済負担率で融資可能額が決まると思われます。住宅金融公庫が廃止となった今、公的資金の融資と言えばフラット35になります。

公的資金と言っても実際に申し込むのは民間の金融機関です。民間の金融機関と契約後、住宅金融支援機構が一定の額で債権として金融機関から買い取ります。

これにより万が一契約者がローン返済できなかった場合、住宅金融支援機構が替わって返済することにより、金融機関が安心して個人に融資できるという仕組みです。


このフラット35は返済負担率の基準が低いので、条件は良くても思ったほど融資額を確保できないことが多いです。

例えば年収500万円の人が、3500万円で35年ローンを全期間固定金利2.3%(元利均等返済)で組んだとします。


毎月の返済額は121,402円になります。この場合の返済負担率は、29%になります。この基準で、3000万円に融資額を落せば、毎月の返済額は104,059円となり、返済負担率は24.9%となります。

3500万希望しても返済負担率が高くなるため、希望額の融資が受けられないと思われます。3000万であれば融資が受けられます。これはあくまで仮定の話です。


その点民間の住宅ローンには様々なタイプがあり、返済負担率が比較的高くても審査が通るものもあるので、頭金なしで、全額をローンでまかないたい人は、民間の住宅ローンを探した方が良いです。

実際フラット35を意識した民間ローンもあり、条件次第では、非常にお得な契約ができると思われます。


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